Une Société Civile Immobilière, autrement appelée SCI représente une société dirigée par un nombre d’associés définis. Le but d’une SCI est de partager des biens immobiliers entre associés afin de faciliter la gestion, la transmission et les paiements. Les associés d’une SCI ont le choix de faire des apports en nature ou bien en numéraire. Ils ont même la possibilité de faire des apports en industrie. En contrepartie des apports réalisés, les associés ont le droit à des parts sociales proportionnelles aux montants de leurs apports. La direction d’une SCI peut être remplie par un ou plusieurs gérants. En revanche, ils doivent être désignés, à l’unanimité par l’ensemble des associés. Les gérants de la SCI peuvent être incarnés par des personnes morales (société) ou des personnes physiques.
La création d’une SCI La désignation de(s) gérant(s) Tout d’abord, il est obligatoire pour les associés de nommer un gérant, sans lequel la SCI ne pourra pas être créée. La nomination du gérant est réalisable soit dans les statuts soit dans un acte de nomination de gérant. Le gérant aura pour rôle principal de représenter la société aux yeux des tiers. Lorsque plusieurs gérants sont désignés, on appelle cela de la co-gérance. La rédaction de statuts La rédaction des statuts, dans lequel le ou les gérant(s) seront identifiés, est la prochaine étape pour Monter une sci.
Les statuts serviront d’élément de liaison entre toutes les parties et durant toute l’existence de la société. Les associés sont libres de rédiger les statuts comme bon leur semble. En revanche, il est très fortement recommandé de faire appel à un organisme ou une société spécialisée. Ils vous permettront d’obtenir un acte authentique et complet. La publication d’une annonce légale Un avis de constitution d’entreprise devra ensuite être publié dans un JAL, ou journal d’annonces légales. Ce dernier devra ensuite vous renvoyer une attestation de parution qu’il faudra impérativement incorporer dans le dossier de constitution à envoyer au RCS. Cet avis de constitution permettra de vous faire connaître auprès des tiers. Déclaration fiscale d’existence La déclaration fiscale d’existence constitue la dernière étape de la création de n’importe quelle SCI. Il suffit de choisir à quelle fiscalité soumettre votre SCI, Impôt sur les sociétés ou impôt sur le Revenu (fiscalité par défaut) en fonction de ce qui répond le plus à vos besoins.
Pour que votre société possède sa propre identité, vous attendrez le renvoi de votre extrait k-bis par le Greffe. Les avantages de la création d’une SCI Transmission simplifiée du patrimoine Si vous choisissez une SCI pour gérer vos biens immobiliers, vous vous assurez une facilité de transmission en matière de patrimoine. De plus, la création d’une SCI vous permettra de lutter contre l’indivision. Les SCI permettent aux parents de transmettre les biens immobiliers qu’ils possèdent à leurs enfants, tout en conservant la gestion de celui-ci. C’est ce qu’il s’appelle donner la nue-propriété en conservant l’usufruit. Cela vous permettra de ne pas être soumis à l’IFI, ou impôt sur la fortune immobilière, en gardant, tout de même, le revenu que le bien rapporte. La cession de parts sociales en SCI est également simplifiée. À titre d’exemple, une SCI nécessite de payer les droits d’enregistrement. Ceux-ci équivalent environ à 5% en SCI contre 7,5% du prix de cession lorsqu’on ne parle pas de la création d’une SCI.
Mutualisation des risques et des investissements En SCI, les apports réunis peuvent être réalisés par plusieurs associés. Les banques et créanciers donnent donc plus confiance en votre projet puisque les apports ne sont pas basés sur un unique associé. Les prêts bancaires vous seront donc accordés plus facilement. Comme les parts sociales, les associés se partagent les charges locatives. Puisque les coûts sont allégés, il est moins coûteux de gérer les biens immobiliers en SCI plutôt qu’individuellement. En effet, les charges sont divisées : ces frais inclus les coûts essentiels liés au ménage ou à l’électricité par exemple. Une fiscalité bénéfique Une SCI imposée à l’IR est une SCI dite « transparente ». Les impôts sont prélevés individuellement sur les bénéfices propres de chaque associé. Par opposition, si la SCI est imposée à l’Impôt sur les Sociétés, alors cette SCI est dite « fiscalement opaque ». Si la SCI est soumise à l’IR, si le déficit ne dépasse pas les 10.700 euros, ce dernier est donc imputable sur le revenu total. Dans le cas contraire, la partie supérieure à 10.700 euros est imputable dans 10 années suivantes. De plus, une SCI est exonérable d’impôts au bout de 22 ans, si cette même SCI est soumise à l’IR.
Dernier avantage relatif à la SCI à l’impôt sur revenu est l’exonération de la plus-value dans un délai de 22 ans. En effet, vous serez totalement exempté d’impôt si vous converser le bien au moins 25 ans et que la valeur de revente de votre bien et supérieur à l’achat de celui-ci.
Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous ne pairez aucun impôt pendant toute la durée de détention de votre bien car l’amortissement de celui-ci couvrira les recettes cependant en cas de revente la plus-value éventuelle sera plus importante car la valeur du bien acheté sera déduite des amortissements.
Si vous souhaitez créer une sci en ligne il vous faudra compter en moyenne un délai de 2-3 jours et un coût d’environ 400 euros tous frais inclus.